La substitution de garantie : préjudice sérieux et réel

Comme nous l’avons mentionné à plusieurs reprises dans le cadre de notre infolettre du 30 avril dernier, l’hypothèque légale de la construction peut être remplacée par une « sûreté suffisante » lorsque la publication de cette hypothèque cause un préjudice sérieux et réel au propriétaire.

Mais que veut-on dire par « préjudice sérieux et réel » ?

D’abord, le terme « préjudice » à proprement parler fait appel à la notion de dommage et d’inconvénient. Celui qui a l’intérêt pour demander la substitution doit démontrer qu’un dommage est causé du fait de la publication de l’hypothèque légale.

Ensuite, le préjudice est sérieux et réel lorsqu’il n’est pas seulement potentiel, c’est-à-dire que l’on doit pouvoir démontrer que le préjudice est contemporain à la demande de substitution de la garantie. Cela signifie également que le préjudice ne doit pas être inhérent à la publication de l’hypothèque légale.

Par exemple, la recherche d’un titre de propriété clair, pour transmettre l’immeuble visé à un futur acquéreur, n’est pas un préjudice sérieux et réel considéré par la jurisprudence pour justifier un remplacement de l’hypothèque légale.

Or, une preuve à l’effet que l’immeuble serait sur le point d’être vendu pourrait constituer un préjudice sérieux et réel, mais encore faut-il que cette preuve soit faite et qu’elle soit convaincante. Des pourparlers informels de vente ne sauraient constituer à eux seuls un préjudice sérieux et réel.

En résumé, il ne suffit pas que l’hypothèque légale de la construction soit un irritant pour celui qui la subit, il faut également démontrer que la publication lui cause un préjudice important et bien présent.

Finalement, la seule question du préjudice subi n’est pas suffisante pour que l’on accorde une substitution de l’hypothèque. Encore faut-il que la sûreté offerte en compensation soit suffisante; nous y reviendrons dans une autre publication.