Bâtiment sur terrain à offre d’achat : Attention aux droits de mutation !

Les entrepreneurs du domaine de la construction signent régulièrement des ententes avec des promoteurs suivant lesquelles :

• Ils réservent un nombre de terrains dans un projet immobilier;
• Ils construisent un bâtiment sur le terrain du promoteur;
• Lorsqu’ils trouvent un client (consommateur), ils lèvent l’option sur le terrain convoité par son acheteur, afin d’en devenir le propriétaire;
• Lorsque l’immeuble est terminé, ils achètent le terrain et le revendent construit (souvent le même jour) au client;

Or, il s’avère qu’une telle pratique n’est pas sans risque pour le constructeur. En effet…

Qu’est-ce que le droit de mutation?

Communément appelé « taxe de bienvenue », le droit de mutation est une taxe que toute ville ou municipalité doit percevoir auprès d’un acheteur lorsqu’une transaction immobilière survient sur son territoire. Elle ne doit toutefois pas être confondue avec les taxes foncières, telles les taxes scolaires et municipales, qui obéissent à leurs propres règles.

Les règles de calcul de cette taxe sont encadrées par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières et la Loi sur la fiscalité municipale.

Le calcul des droits de mutation est effectué en fonction de la valeur du bien vendu.

La décision Ville de Granby c. 9116-5803 Québec inc.

Dans une décision rendue le 18 mars 2022, la Cour d’appel du Québec a confirmé que l’entrepreneur en construction doit absolument s’assurer de conclure une convention de propriété superficiaire avec son cocontractant promoteur, s’il désire optimiser le traitement fiscal des transactions par lesquelles il acquière la propriété de fonds de terre construits.

Il pourra ainsi rendre son droit de propriété opposable à tous (incluant la ville ou la municipalité compétente) en publiant la convention sur chacun des lots faisant l’objet d’une transaction, auprès du registre foncier du Québec.

Le calcul du droit de mutation exigible par la ville ou la municipalité ne se fondera alors que sur l’unique valeur du fonds de terre ainsi acquis.

S’il omet de respecter ces conditions, la ville ou la municipalité pourra (et devra) fonder son calcul à la fois sur la valeur du fonds de terre acquis par l’entrepreneur, et sur la valeur du bâtiment construit. Le fait que le promoteur et l’autorité fiscale reconnaissent l’existence d’une propriété superficiaire n’y changera rien. En d’autres mots, les frais de mutation seront payés par le constructeur en considérant la valeur du terrain acquis et de l’immeuble qu’il a lui-même construit!

Qu’est-ce que la propriété superficiaire et quelle est son utilité?

La propriété superficiaire consiste à diviser la propriété d’un fonds de terre, lequel appartient à une personne, appelée le « tréfoncier », de celle des constructions et ouvrages permanents qui s’y trouvent (par exemple, un bâtiment que vous aurez construit), lesquelles appartiennent à une autre personne, appelée le « superficiaire ».

Cette modalité de propriété revêt un intérêt particulier dans le domaine de la construction puisqu’elle permet à un entrepreneur en construction (superficiaire) et le promoteur immobilier (tréfoncier) d’y trouver leur compte.

D’une part, l’entrepreneur en construction n’est tenu n’acquérir la propriété d’un fonds de terre auprès du promoteur que suivant la conclusion d’un contrat préliminaire avec un client. On favorise ainsi la solvabilité de l’entreprise puisqu’on fait dépendre la réalisation des transactions auprès du promoteur de celles conclues avec des clients qui auront déjà démontré leur capacité financière à acquérir les bâtiments construits par l’entrepreneur.

D’autre part, le promoteur immobilier devient bénéficiaire d’une promesse d’achat des fonds de terre sur lesquels il permet la construction, laquelle se réalisera dans les mêmes conditions et sous les mêmes garanties financières que celles dont l’entrepreneur bénéficie.

Lors de la transaction entre le promoteur et l’entrepreneur, ce dernier devra payer un droit de mutation qui ne sera calculé qu’en fonction de la valeur du fonds de terre ainsi acquis, pour autant qu’il s’assure de respecter deux conditions cumulatives.

Conclusion

La propriété superficiaire procure des avantages opérationnels et financiers au promoteur immobilier et à l’entrepreneur en construction.

Afin d’optimiser le traitement fiscal d’une transaction immobilière auquel l’entrepreneur est partie, il aura toutefois intérêt à conclure une convention de propriété superficiaire avec le promoteur (1), et la faire publier au registre foncier avant qu’une transaction encadrée par elle ne soit conclue (2).

À défaut de respecter ces conditions cumulatives, la ville ou la municipalité responsable percevra un droit de mutation en tenant compte de la valeur du bâtiment que vous aurez construit, et ce, même si vous en avez toujours été le propriétaire.

Toutefois, notons que cet arrangement n’est pas sans inconvénient pour le promoteur. En effet, même dans l’éventualité où l’entrepreneur n’acquiert pas le fonds de terre, les sous-traitants de ce dernier auront le droit d’inscrire une hypothèque légale du domaine de la construction sur la propriété superficiaire.

Un dicton à garder à l’esprit : « La loi (fiscale) est dure, mais c’est la loi ».