Un client peut-il résilier un contrat préliminaire après l’expiration du délai pour s’en dédire?

Dans le cadre d’un contrat d’entreprise, c’est-à-dire lorsque l’entrepreneur s’engage envers un client à réaliser un ouvrage moyennant un prix, la question est simple à répondre. Suivant les dispositions du chapitre sur le contrat d’entreprise et de service, le client peut unilatéralement résilier le contrat.

Dans le cadre d’un contrat préliminaire, c’est-à-dire lorsque la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, est faite par un constructeur à une personne physique, ce sont les dispositions du chapitre de la vente qui s’appliquent et aucune d’elles ne prévoit le droit de résiliation unilatérale.

Au contraire, une disposition permet au vendeur de forcer l’acheteur à acquérir le titre. Or, comment concilier le droit du client à la résiliation unilatérale et le droit du vendeur d’obliger l’acheteur à transférer le droit de propriété?

Afin de répondre à cette question, il faut d’abord qualifier la nature du contrat. Les tribunaux ont déjà qualifié le contrat préliminaire comme étant un contrat mixte de vente et d’entreprise[1]. Nous sommes d’avis que, pour qu’un contrat soit considéré ainsi, l’immeuble doit être à bâtir. Même si la volte-face du client de respecter son contrat préliminaire constitue un déni d’une promesse d’achat, les tribunaux semblent permettre la résiliation du contrat de construction conformément aux dispositions du chapitre du contrat d’entreprise[2].

Dans le cas d’un contrat préliminaire à bâtir, il est légitime de se questionner sur l’utilité de la clause de dédit par laquelle l’acheteur peut, dans les dix (10) jours de l’acte, se dédire de sa promesse en payant au vendeur une indemnité maximum de 0,5% du prix total de vente.

Est-ce donc dire que le client n’aurait qu’à patienter dix (10) jours et ensuite résilier le contrat suivant les dispositions du contrat d’entreprise, s’exonérant ainsi de payer l’indemnité prévue? Nous croyons que le client qui résilie unilatéralement le contrat préliminaire doit s’exposer à des dommages plus importants que la faculté de dédit.

En effet, selon les jugements précités, un client qui a signé un contrat préliminaire à bâtir, semble être en droit d’en demander la résiliation bien que le délai pour sa faculté de dédit soit expiré.  Cependant, il devra payer les travaux effectués avant la résiliation du contrat, il sera tenu responsable du préjudice que l’entrepreneur a pu subir et il pourrait également perdre l’acompte fourni.

Dans un contrat préliminaire, il est donc important de prévoir une clause par laquelle, l’entrepreneur conservera tous les acomptes reçus, en cas de défaut du client de respecter son contrat. Non seulement la clause est nécessaire, mais la demande d’acompte l’est tout autant. Attention, le montant doit être dissuasif, sans être abusif.