Réception des parties communes : Ne perdez pas le contrôle !
La réception des parties communes d’un immeuble est une étape importante pour tout entrepreneur accrédité à un plan de garantie. Cette étape ne devrait pas être prise à la légère puisqu’il faut qu’il y ait réception des parties communes pour qu’il y ait début des garanties. En d’autres mots, plus on tarde à faire la réception des parties communes, plus on prolonge le délai de la garantie.
Aux termes de l’article 25 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après « le Règlement »), « la fin des travaux des parties communes » et la «réception des parties communes»: sont définies comme suit :
«fin des travaux des parties communes»: la date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine;
«réception des parties communes»: l’acte dont copie a été transmise à chaque bénéficiaire connu, au syndicatet à l’entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu’il indique. Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires.
Le règlement prévoit donc une procédure très formaliste à suivre : l’envoi d’un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire, au syndicat de copropriétaires et à l’entrepreneur. Par la suite, un professionnel du bâtiment nommé par le syndicat doit attester de cette fin des travaux.
Que faire lorsque le promoteur n’a pas encore perdu le contrôle du syndicat? On sait que la perte de contrôle du syndicat survient lorsque le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires.
Est-ce que le promoteur peut envoyer un avis de fin des travaux et mandater un professionnel du bâtiment dès que les travaux sont terminés au sens de l’article 25 du Règlement? Advenant le cas où la perte de contrôle ne survient que 23 mois après la fin des travaux, doit-il attendre ce délai?
Vous l’aurez deviné, les décisions en matière arbitrale répondent de façon négative à la première question, et ce, malgré le fait que rien dans le Règlement n’interdit au promoteur de représenter le syndicat des copropriétaires. Ainsi, le promoteur ne pourrait pas mandater un professionnel aux fins de l’article 25 du Règlement en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété.
Selon ces décisions, le promoteur doit attendre la perte de contrôle du syndicat pour mettre en branle la procédure de fin des travaux des parties communes, le tout pour éviter une situation inéquitable. Ces décisions arbitrales font appel à la notion d’équité afin de prévenir une injustice ou un avantage indu. En effet, le promoteur pourrait nommer un professionnel du bâtiment qui aurait avantage à favoriser la position du promoteur.
Or, ces décisions arbitrales n’ont pas été testées par les tribunaux de droit commun. Puisque les décisions arbitrales sont à l’effet qu’il faut éviter de procurer un avantage au promoteur, pourquoi ce dernier ne délèguerait-il pas, aux copropriétaires en place, le choix du professionnel du bâtiment qui procéderait à la réception des parties communes? Une telle façon de faire n’avantagerait aucunement le promoteur qui détient toujours le contrôle du syndicat. La finalité du règlement serait ainsi respectée et il serait difficile pour les copropriétaires en place de venir par la suite contester le fait qu’il ne peut y avoir réception des parties communes.
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Par Marie-Hélène Desjardins
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L’homme moderne communique souvent mieux avec sa souris qu’avec sa langue.
[Paul Gravel]
Crochetière, Pétrin offre des services juridiques complets et de qualité supérieure en
droit de la construction et de l'immobilier.
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«fin des travaux des parties communes»: la date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine;
«réception des parties communes»: l’acte dont copie a été transmise à chaque bénéficiaire connu, au syndicatet à l’entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu’il indique. Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires.
Le règlement prévoit donc une procédure très formaliste à suivre : l’envoi d’un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire, au syndicat de copropriétaires et à l’entrepreneur. Par la suite, un professionnel du bâtiment nommé par le syndicat doit attester de cette fin des travaux.
Que faire lorsque le promoteur n’a pas encore perdu le contrôle du syndicat? On sait que la perte de contrôle du syndicat survient lorsque le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires.
Est-ce que le promoteur peut envoyer un avis de fin des travaux et mandater un professionnel du bâtiment dès que les travaux sont terminés au sens de l’article 25 du Règlement? Advenant le cas où la perte de contrôle ne survient que 23 mois après la fin des travaux, doit-il attendre ce délai?
Vous l’aurez deviné, les décisions en matière arbitrale répondent de façon négative à la première question, et ce, malgré le fait que rien dans le Règlement n’interdit au promoteur de représenter le syndicat des copropriétaires. Ainsi, le promoteur ne pourrait pas mandater un professionnel aux fins de l’article 25 du Règlement en sa qualité de représentant du syndicat de copropriété.
Selon ces décisions, le promoteur doit attendre la perte de contrôle du syndicat pour mettre en branle la procédure de fin des travaux des parties communes, le tout pour éviter une situation inéquitable. Ces décisions arbitrales font appel à la notion d’équité afin de prévenir une injustice ou un avantage indu. En effet, le promoteur pourrait nommer un professionnel du bâtiment qui aurait avantage à favoriser la position du promoteur.
Or, ces décisions arbitrales n’ont pas été testées par les tribunaux de droit commun. Puisque les décisions arbitrales sont à l’effet qu’il faut éviter de procurer un avantage au promoteur, pourquoi ce dernier ne délèguerait-il pas, aux copropriétaires en place, le choix du professionnel du bâtiment qui procéderait à la réception des parties communes? Une telle façon de faire n’avantagerait aucunement le promoteur qui détient toujours le contrôle du syndicat. La finalité du règlement serait ainsi respectée et il serait difficile pour les copropriétaires en place de venir par la suite contester le fait qu’il ne peut y avoir réception des parties communes.
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