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31 octobre 2013 Vol. 7 No. 59

Peut-on annuler une servitude d’empiétement ?

Auteur : L'équipe

Voici une situation à laquelle vous pourriez être confronté.  Vous achetez une propriété et au jour de la signature chez le notaire, vous apprenez que le voisin détient une servitude en sa faveur pour un espace de terrain de 6 pieds par 20 pieds et qui lui permet de stationner sa voiture.  Les deux terrains contigus sont en pointe de tarte ce qui fait que le terrain devant les maisons n’était pas suffisamment large pour permettre au voisin d’avoir son stationnement.

Il est trop tard, vous ne pouvez reculer et vous signez l’acte de vente. Dans les semaines qui suivent, vous recevez un avis d’infraction au motif que vous ne respectez pas la réglementation municipale en ce que votre terrain avant n’a pas 50% de gazon comme le stipule le règlement.

Vous vous précipitez chez votre avocat et lui demandez s’il peut faire annuler la servitude d’empiètement qui empêche que votre terrain soit conforme à la règlementation.

Une servitude, c’est un droit qui a été concédé par contrat et qui peut avoir différents buts :

– Passage, vue, empiètement, etc…

Dans le présent cas, la servitude qui avait été consentie par un des anciens propriétaires de la maison que vous avez acquise était à perpétuité. Si le bénéficiaire de cette servitude est d’accord pour y mettre fin, vous pourrez l’annuler; sinon, il y aura impossibilité d’annuler cette servitude, car le Code civil prévoit que seule la servitude de passage pouvait être rachetée (annulée) par le propriétaire qui a consenti à telle servitude mais seulement dans le cas où « son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec les inconvénients ou la dépréciation qu’elle entraîne pour le fonds servant » (article 1189 C.c.Q.).

Le législateur n’ayant prévu que cette possibilité, il faut conclure que toute autre servitude perpétuelle ne peut être annulée ou rachetée par le propriétaire qui a consenti cette servitude ou par les propriétaires subséquents et ce, même si cette servitude contrevient au règlement municipal. C’est ce qu’a décidé récemment un juge de la Cour supérieure qui devait répondre à la question en titre.

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[Anne-Marie Revol]

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