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11 septembre 2013 Vol. 7 No. 52

Les abus de l’hypothèque légale : Prière de dénoncer !

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Le principe de la dénonciation d’un contrat n’est pas sorcier.  Nous vous l’avons indiqué par le passé à plusieurs reprises et nous vous le rappelons : Chaque fois qu’un entrepreneur ne transige pas directement avec un propriétaire, l’entrepreneur doit impérativement dénoncer son contrat au propriétaire enregistré de l’immeuble s’il veut conserver ses droits quant à la publication d’une hypothèque légale du domaine de la construction.

Vous le savez, cette dénonciation de contrat doit être faite par écrit et avant que les travaux ou les matériaux aient été fournis.

Dois-je dénoncer au conjoint ou à la conjointe ?

La dénonciation au conjoint ou à la conjointe propriétaire de l’immeuble s’avère nécessaire.  Dans un jugement récent, la Cour du Québec a clairement rejeté les prétentions de l’entrepreneur qui avait omis de faire les vérifications nécessaires au registre foncier afin de s’assurer de l’identité du propriétaire.

L’argument que les travaux s’exécutent à la connaissance du propriétaire ne pallie pas non plus à l’absence de dénonciation.  En effet, le but de la dénonciation va plus loin que la simple connaissance de l’existence d’un contrat.  Une dénonciation doit clairement indiquer l’intention du sous-traitant ou des fournisseurs d’inscrire contre l’immeuble une hypothèque légale en cas de non-paiement de sa créance.

Conséquemment, le montant de la créance doit être clairement indiqué afin que le propriétaire puisse retenir les montants requis pouvant être éventuellement dus.

Il n’y a rien à gagner à abuser

Sachez qu’en cas d’abus, c’est-à-dire lorsque l’hypothèque légale est inscrite de façon illégale, en contravention des règles ci-avant mentionnées, le Tribunal pourrait intervenir et condamner la partie ayant abusé de ses droits au paiement des honoraires extra-judiciaires à titre de dommages-intérêts.

En l’espèce, dans le jugement précité, la Cour du Québec a condamné l’entrepreneur à payer la somme de 3000$ pour compenser en partie les frais que la propriétaire a inutilement dû engager pour libérer son immeuble des droits réels invalides qui le grevaient.

Recours direct pour plus-value ?

La question se pose à savoir si l’entrepreneur,  ayant fait fi de ses obligations de dénonciation, peut tout de même avoir un recours personnel direct contre le propriétaire de l’immeuble, lequel propriétaire aurait bénéficié d’une plus-value apportée par les travaux.

La jurisprudence et la doctrine ont à maintes reprises traité de cette question.  Si l’entrepreneur n’accomplit pas les démarches nécessaires pour se prévaloir de son droit à l’hypothèque légale, c’est-à-dire s’il omet de dénoncer validement son contrat, il ne pourra obtenir le paiement du prix que de son co-contractant.  Il ne pourra pas intenter de recours directement contre le propriétaire sur la base de l’enrichissement justifié.

Alors, n’oubliez pas de dénoncer vos contrats et évitez d’abuser du système judiciaire dans le but de soutirer un paiement.


À lire, prochain Partenaires :

La requête en pétition de faillite : Une alternative potentielle pour obtenir paiement

Par Jean-Philippe Asselin


Pensée de la semaine :

On a deux vies. La deuxième commence le jour où on réalise qu’on en a juste une.

[Confucius]

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