La clause d’exécution unilatérale dans un bail commercial : un procédé illégal !

Les baux commerciaux contiennent toutes sortes de clauses destinées à protéger le plus possible les droits du locateur. Certaines de ces clauses, dites léonines, visent directement à n’avantager que le locateur. Mais ces clauses ont des limites en droit. Attention à ne pas les franchir.

La clause d’exécution unilatérale par le locataire en est un exemple. Résumée de façon sommaire, cette clause stipule essentiellement ce qui suit :

Nonobstant le fait que le locateur ne corrigerait pas une situation dénoncée par le locataire, n’effectuerait pas une réparation nécessaire à l’immeuble ou n’exécuterait pas l’une quelconque de ses obligations en vertu du bail, le locataire s’engage et s’oblige à payer fidèlement et sans discontinuer le loyer mensuel dû le premier jour de chaque mois et ce, pendant toute la durée du défaut du locateur.

À titre d’exemple, l’on peut référer à la situation où une infiltration d’eau se produirait au plafond du local loué par le locataire, laquelle aurait notamment comme résultat d’affecter ou d’abîmer les équipements informatiques du locataire.

Le locateur ne réagissant pas à une dénonciation formelle formulée par le locataire et ne procédant pas aux réparations requises sur l’immeuble, le locataire se verrait alors dans l’obligation, pendant toute la durée du défaut du locateur, de souffrir la situation et de subir d’autres dommages éventuels tout en continuant de payer le loyer mensuel, ceci en raison du fait qu’il se serait obligé à le faire en vertu de la clause d’exécution unilatérale prévue au bail.

Le principe de l’exception d’inexécution

Heureusement pour le locataire, une telle clause se heurte de plein fouet au principe légal de l’exception d’inexécution prévue au Code civil du Québec. Ce principe énonce que, lorsque l’une des parties à un contrat n’exécute pas substantiellement l’une de ses obligations, l’autre partie peut, dans une mesure correspondante, refuser d’exécuter son obligation corrélative.

En d’autres termes, le principe de l’exception d’inexécution est un moyen de pression que la loi met entre les mains d’une partie à un contrat pour lui permettre de forcer son co-contractant en défaut à exécuter son obligation. Dans notre exemple, ce principe permettrait donc au locataire de refuser de payer le loyer mensuel jusqu’à ce que le locateur ait procédé aux réparations qui s’imposent pour éliminer l’infiltration d’eau dans le local loué par le locataire.

Un principe d’ordre public

Mais alors, diront certains, le locataire qui aurait librement consenti à cette clause d’exécution unilatérale inscrite au bail, lequel fait la loi entre les parties, ne pourrait plus désormais invoquer le principe de l’exception d’inexécution auquel il aurait renoncé indirectement en signant le contrat.

Cette assertion, qui apparaît juste à première vue, est cependant battue en brèche par la jurisprudence qui affirme que le principe de l’exception d’inexécution est un principe d’ordre public. Par voie de conséquence, une partie à un contrat ne peut renoncer à l’avance à cette protection donnée par le législateur.

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Par Raymond A. Daoust

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