Jouer à saute-mouton

Dans le cadre d’une transaction immobilière, l’expression « sans garantie légale et aux risques et périls » est-elle une fin de non-recevoir à toute action basée sur la découverte d’un vice caché par l’acheteur?

La vente sans garantie

De façon générale, une vente immobilière s’effectue avec toutes les garanties légales, dont notamment la garantie de qualité. Celle-ci permet entre autres à l’acheteur qui découvre la présence d’un vice caché, d’en référer à son vendeur pour obtenir réparation du préjudice qu’il subit en raison de la présence de ce vice.
Cependant, il arrive qu’un vendeur décide, lors de la vente, de limiter ou d’exclure les garanties légales auxquelles il pourrait être tenu envers l’acheteur. Dans cette situation, la vente a alors lieu « sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur », expression consacrée permettant au vendeur de faire échec à un recours contre lui, par l’acheteur.
Est-ce dire que l’acheteur qui achète sans garantie et qui découvre ultérieurement un vice qui s’apparente à un vice caché n’a aucun recours? En fait, nous répondons par la négative. Le sous-acquéreur qui acquiert un immeuble sans garantie perd son droit de poursuivre son propre vendeur, mais il lui est toujours loisible de poursuivre le vendeur de son vendeur, à condition que ce dernier n’ait pas exclu les garanties au moment de la vente. Cette position se justifie par le fait que le sous-acquéreur n’a pas plus de droits que son vendeur, mais remplace tout simplement celui-ci dans le cadre d’une poursuite contre le vendeur précédent.

Autres possibilités de jouer à saute-mouton

La Cour d’appel a établi le principe que l’acheteur peut prendre la place de son propre vendeur et exercer les droits que ce dernier aurait pu faire valoir contre son vendeur.
Ainsi, que l’acheteur ait acheté sans garantie ou que son vendeur soit désormais insolvable ou introuvable, il pourra intenter un recours contre un vendeur précédent sans avoir à poursuivre son propre vendeur. Évidemment, le succès de ce recours sera conditionnel à ce que l’acheteur fasse reconnaître, dans un premier temps, les droits de la personne qu’il remplace à l’encontre du poursuivi et qu’il établisse que le vice pour lequel il réclame existait au moment de la transaction impliquant le vendeur poursuivi.
En somme, l’expression « sans garantie et aux risques et périls » ne protège que celui qui l’inclut à sa transaction et ne s’étend pas aux transactions précédentes.