Hypothèque légale: La distribution des sommes suite à la vente de l’immeubleDans un Partenaires[1] publié le 13 décembre dernier, nous vous avons informé de l’importance de la plus-value afin que l’entrepreneur puisse récupérer, au moment de la vente d’un immeuble, sa créance ou une partie de celle-ci.
Il arrive souvent que l’immeuble sur lequel l’entrepreneur a publié son hypothèque légale soit aussi grevé d’une hypothèque conventionnelle (comme celle des institutions financières). Si l’immeuble doit être vendu sous contrôle de justice à un prix inférieur à la valeur des hypothèques publiées, qu’advient-il de l’ordre de collocation des créanciers ? S’il y avait plusieurs hypothèques légales de la construction, comment sont-elles colloquées?
Pour faciliter la compréhension, prenons l’exemple suivant :
Un entrepreneur exécute des travaux de rénovation sur un immeuble pour une valeur de 50,000.00$ et un fournisseur de matériaux fournit 25,000.00$ de matériaux, lesquels ont été incorporés à l’immeuble. Tous deux respectent les formalités requises afin de bénéficier de leur créance hypothécaire. La Banque bénéficie d’une hypothèque conventionnelle de 150,000.00$.
L’immeuble est vendu sous contrôle de justice au prix de 150,000.00$ alors que la juste valeur marchande est fixée à 250,000.00$. La plus-value donnée à l’immeuble par les travaux exécutés est établie à 75,000.00$. Au moment de la vente, les taxes municipales impayées représentaient 10,000.00$ et les frais de justice, 5,000.00$. (Ces deux dernières valeurs représentent des créances prioritaires et seront payées en priorité).
La plus-value relative[1]
Puisque le prix de vente de l’immeuble n’est pas suffisant pour payer tous les créanciers garantis, il faut établir la plus-value relative afin de déterminer l’assiette que les participants à la construction auront droit de se partager. Voici le calcul :
Formule Pour notre exemple [Prix de vente – créance prioritaire] X Plus-valueJuste valeur marchande de l’ensemble
150,000$ – 15,000$ X 75,000$ = 40,500$250,000$
Par conséquent, les créanciers qui bénéficient d’une hypothèque légale de la construction auront donné une plus-value relative à l’immeuble de 40,500.00$, montant qu’ils auront droit de se partager.
La distribution des sommes
Après avoir payé les créanciers prioritaires, les créanciers hypothécaires de la construction seront payés, avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value relative apportée à l’immeuble et ce, peu importe la date de publication. Entre elles, les hypothèques légales de la construction viennent en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances. Voici le calcul :
Formule Pour notre exemple Plus-value relative X créances de chacunTotal des créances de la construction
Entrepreneur40,500$ X 50,000$
75,000$
Fournisseur
40,500$ X 25,000$ 75,000$
En somme, les créanciers prioritaires seront payés intégralement, les créanciers de la construction seront payés jusqu’à 40,500.00$, soit 27,000.00$ pour l’entrepreneur, 13,500.00$ pour le fournisseur de matériaux et l’institution financière recevra 94,500.00$.
Évidemment, le présent texte vise à vous fournir un aperçu de l’ordre de collocation dans le cadre d’une vente sous contrôle de justice, mais sachez que les recours hypothécaires font souvent l’objet de questions juridiques complexes. Or, n’hésitez pas à contacter un de nos professionnels afin qu’il vous conseille adéquatement à chacune des étapes du recours hypothécaire.
[1] Construction Delaumar inc. C. Verrière Val des arbres inc. (séquestre de), [2012] QCCA 985. Dans ce jugement, la Cour d’appel est venue confirmer qu’il faut relativiser la plus-value.
Pensée de la semaine :
Chaque coup de colère est un coup de vieux, chaque sourire est un coup de jeune.
[Proverbe chinois]
Crochetière, Pétrin offre des services juridiques complets et de qualité supérieure en
droit de la construction et de l'immobilier.
Dans un Partenaires[1] publié le 13 décembre dernier, nous vous avons informé de l’importance de la plus-value afin que l’entrepreneur puisse récupérer, au moment de la vente d’un immeuble, sa créance ou une partie de celle-ci.
Il arrive souvent que l’immeuble sur lequel l’entrepreneur a publié son hypothèque légale soit aussi grevé d’une hypothèque conventionnelle (comme celle des institutions financières). Si l’immeuble doit être vendu sous contrôle de justice à un prix inférieur à la valeur des hypothèques publiées, qu’advient-il de l’ordre de collocation des créanciers ? S’il y avait plusieurs hypothèques légales de la construction, comment sont-elles colloquées?
Pour faciliter la compréhension, prenons l’exemple suivant :
Un entrepreneur exécute des travaux de rénovation sur un immeuble pour une valeur de 50,000.00$ et un fournisseur de matériaux fournit 25,000.00$ de matériaux, lesquels ont été incorporés à l’immeuble. Tous deux respectent les formalités requises afin de bénéficier de leur créance hypothécaire. La Banque bénéficie d’une hypothèque conventionnelle de 150,000.00$.
L’immeuble est vendu sous contrôle de justice au prix de 150,000.00$ alors que la juste valeur marchande est fixée à 250,000.00$. La plus-value donnée à l’immeuble par les travaux exécutés est établie à 75,000.00$. Au moment de la vente, les taxes municipales impayées représentaient 10,000.00$ et les frais de justice, 5,000.00$. (Ces deux dernières valeurs représentent des créances prioritaires et seront payées en priorité).
La plus-value relative[1]
Puisque le prix de vente de l’immeuble n’est pas suffisant pour payer tous les créanciers garantis, il faut établir la plus-value relative afin de déterminer l’assiette que les participants à la construction auront droit de se partager. Voici le calcul :
| Formule | Pour notre exemple |
| [Prix de vente – créance prioritaire] X Plus-value Juste valeur marchande de l’ensemble | 150,000$ – 15,000$ X 75,000$ = 40,500$ 250,000$ |
Par conséquent, les créanciers qui bénéficient d’une hypothèque légale de la construction auront donné une plus-value relative à l’immeuble de 40,500.00$, montant qu’ils auront droit de se partager.
La distribution des sommes
Après avoir payé les créanciers prioritaires, les créanciers hypothécaires de la construction seront payés, avant toute autre hypothèque publiée, pour la plus-value relative apportée à l’immeuble et ce, peu importe la date de publication. Entre elles, les hypothèques légales de la construction viennent en concurrence, proportionnellement à la valeur de chacune des créances. Voici le calcul :
| Formule | Pour notre exemple | |
| Plus-value relative X créances de chacun Total des créances de la construction | Entrepreneur 40,500$ X 50,000$ 75,000$ | Fournisseur
40,500$ X 25,000$ 75,000$ |
En somme, les créanciers prioritaires seront payés intégralement, les créanciers de la construction seront payés jusqu’à 40,500.00$, soit 27,000.00$ pour l’entrepreneur, 13,500.00$ pour le fournisseur de matériaux et l’institution financière recevra 94,500.00$.
Évidemment, le présent texte vise à vous fournir un aperçu de l’ordre de collocation dans le cadre d’une vente sous contrôle de justice, mais sachez que les recours hypothécaires font souvent l’objet de questions juridiques complexes. Or, n’hésitez pas à contacter un de nos professionnels afin qu’il vous conseille adéquatement à chacune des étapes du recours hypothécaire.
[1] Construction Delaumar inc. C. Verrière Val des arbres inc. (séquestre de), [2012] QCCA 985. Dans ce jugement, la Cour d’appel est venue confirmer qu’il faut relativiser la plus-value.
Pensée de la semaine :
Chaque coup de colère est un coup de vieux, chaque sourire est un coup de jeune.
[Proverbe chinois]