Des troubles de voisinage, résultat d’un important projet immobilier?
Un propriétaire d’un terrain important au centre-ville m’appelle et demande conseil. Il me fait part que son terrain fait présentement l’objet d’un chantier de construction imposant et qu’il reçoit de nombreuses plaintes provenant de voisins et que certains le menacent même de poursuites en dommages pour troubles de voisinage. Que doit-il savoir?
D’office, il est important de savoir que le recours pour troubles de voisinage nécessite la conjonction de trois conditions : 1) être voisins; 2) que les troubles proviennent de l’exercice du droit de propriété, et 3) qu’il en résulte des inconvénients anormaux[1]. La mesure applicable est le caractère anormal et exorbitant des inconvénients. Le propriétaire devient responsable de plein droit, sans qu’il y ait faute, dès que l’utilisation de son droit a pour effet de causer à autrui un préjudice qui dépasse les inconvénients normaux que chacun est tenu de subir[2].
En ce qui concerne les limites de la tolérance que les voisins se doivent d’accepter, la décision de la Cour d’appel, Laflamme c. Groupe Norplex inc.[3], a bien réitéré les standards en matière d’imposant développement immobilier. En l’espèce, le recours oppose le promoteur ainsi que le propriétaire du lot où est érigée une tour composée de 82 condos à un groupe de voisins habitant dans un immeuble résidentiel contigu au lot sur lequel est construit le projet.
En l’espèce, les voisins se plaignaient, entre autres, des inconvénients suivants en raison du chantier de construction : bruit important, accumulation de poussière, accès difficile à l’immeuble. En matière de trouble de voisinage, la détermination du seuil de tolérance est soumise à l’appréciation du juge en fonction de ce qu’une personne raisonnable devrait considérer comme normal ou anormal. La gravité et la récurrence sont les critères essentiels de cette analyse[4].
En l’occurrence, la Cour invoque que la seule existence d’un chantier de construction, bien qu’inévitablement source de bruit et de poussière, ne peut en soi, constituer un inconvénient anormal ou excessif.
De plus, la Cour mentionne que le terrain sur lequel sont situés les voisins, qui était alors contigu à un terrain vacant, est situé en milieu urbain, dans un secteur en plein développement, où on retrouve des immeubles à vocation semblables, construits à proximité les uns des autres. Force a été de constater que le développement immobilier est un inconvénient normal dans le cas en l’espèce.
En conclusion, ce jugement est fort intéressant pour tout développeur immobilier et propriétaire foncier. Cependant, ne tenez pas pour acquis qu’un chantier de construction ne peut occasionner des troubles du voisinage. La Cour a pris bien soin de mentionner que chaque cas est un cas d’espèce.
[1] Vidéotron, s.e.n.c. c. Titus, 2016 QCCS 4202.
[2] Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, [2008] 3 RCS 392, 2008 CSC 64.
[3] 2017 QCCA 1459.
[4] Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud, Code civil du Québec annoté, 21e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2018, art. 976, no 976/7.
Crochetière, Pétrin offre des services juridiques complets et de qualité supérieure en
droit de la construction et de l'immobilier.
Un propriétaire d’un terrain important au centre-ville m’appelle et demande conseil. Il me fait part que son terrain fait présentement l’objet d’un chantier de construction imposant et qu’il reçoit de nombreuses plaintes provenant de voisins et que certains le menacent même de poursuites en dommages pour troubles de voisinage. Que doit-il savoir?
D’office, il est important de savoir que le recours pour troubles de voisinage nécessite la conjonction de trois conditions : 1) être voisins; 2) que les troubles proviennent de l’exercice du droit de propriété, et 3) qu’il en résulte des inconvénients anormaux[1]. La mesure applicable est le caractère anormal et exorbitant des inconvénients. Le propriétaire devient responsable de plein droit, sans qu’il y ait faute, dès que l’utilisation de son droit a pour effet de causer à autrui un préjudice qui dépasse les inconvénients normaux que chacun est tenu de subir[2].
En ce qui concerne les limites de la tolérance que les voisins se doivent d’accepter, la décision de la Cour d’appel, Laflamme c. Groupe Norplex inc.[3], a bien réitéré les standards en matière d’imposant développement immobilier. En l’espèce, le recours oppose le promoteur ainsi que le propriétaire du lot où est érigée une tour composée de 82 condos à un groupe de voisins habitant dans un immeuble résidentiel contigu au lot sur lequel est construit le projet.
En l’espèce, les voisins se plaignaient, entre autres, des inconvénients suivants en raison du chantier de construction : bruit important, accumulation de poussière, accès difficile à l’immeuble. En matière de trouble de voisinage, la détermination du seuil de tolérance est soumise à l’appréciation du juge en fonction de ce qu’une personne raisonnable devrait considérer comme normal ou anormal. La gravité et la récurrence sont les critères essentiels de cette analyse[4].
En l’occurrence, la Cour invoque que la seule existence d’un chantier de construction, bien qu’inévitablement source de bruit et de poussière, ne peut en soi, constituer un inconvénient anormal ou excessif.
De plus, la Cour mentionne que le terrain sur lequel sont situés les voisins, qui était alors contigu à un terrain vacant, est situé en milieu urbain, dans un secteur en plein développement, où on retrouve des immeubles à vocation semblables, construits à proximité les uns des autres. Force a été de constater que le développement immobilier est un inconvénient normal dans le cas en l’espèce.
En conclusion, ce jugement est fort intéressant pour tout développeur immobilier et propriétaire foncier. Cependant, ne tenez pas pour acquis qu’un chantier de construction ne peut occasionner des troubles du voisinage. La Cour a pris bien soin de mentionner que chaque cas est un cas d’espèce.
[1] Vidéotron, s.e.n.c. c. Titus, 2016 QCCS 4202.
[2] Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, [2008] 3 RCS 392, 2008 CSC 64.
[3] 2017 QCCA 1459.
[4] Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud, Code civil du Québec annoté, 21e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2018, art. 976, no 976/7.
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