L’agent immobilier peut-il être tenu responsable des dommages subis par l’acheteur d’un immeuble atteint de vices cachés?
Responsabilité de l’agent immobilier
Qu’arrive-t-il lorsque l’agent inscripteur est en possession de renseignements qui pourraient laisser craindre l’existence de vices cachés? Doit-il obligatoirement les transmettre à l’acheteur?
Devoir de conseil
L’agent peut être tenu responsable pour les dommages subis par l’acheteur en raison des vices cachés découverts. Cependant, comme il n’est pas partie au contrat de vente, on parlera plutôt de responsabilité extracontractuelle.
Le travail et la conduite de l’agent sont régis par les Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Les articles 26 et 28 de ces règles édictent que l’agent doit conseiller et informer toutes les parties à une transaction, de tous faits pertinents à la transaction qui pourraient affecter défavorablement les parties ou l’objet de la transaction et ce, sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. C’est donc dire que l’agent a un devoir de conseil, même envers le tiers qui n’a pas retenu ses services. Ainsi, l’agent doit transmettre toute l’information pertinente telle que tout rapport d’expert défavorable, avis de la municipalité, plainte de locataire ou de voisin qui pourraient laisser croire à la présence d’un vice.
Le recours de l’acheteur
L’acheteur aura donc un recours en vices cachés contre le vendeur et en responsabilité professionnelle contre l’agent d’immeuble pour la valeur totale des dommages. Il devra, dans un premier temps, établir la présence de vices cachés et, dans un deuxième temps, prouver que l’agent n’a pas respecté ses règles de déontologie.
Si l’acheteur satisfait à son fardeau de preuve envers chacun, le tribunal condamnera le vendeur et l’agent à la valeur des dommages, mais sur des bases juridiques différentes puisque leur responsabilité respective ne repose pas sur les mêmes critères.
Pour éviter à l’agent de se retrouver coincé entre l’acheteur et le vendeur dans le cadre d’un recours en vices cachés, l’agent inscripteur devrait expliquer à son client, dès la signature du contrat de courtage, qu’il devra transmettre à l’acheteur toute information pertinente à la transaction dont il dispose.
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