Lors de l’achat de votre condo vous avez mis toutes les chances de votre côté pour limiter les imprévus, mais voilà que le syndicat des copropriétaires vous fait la surprise d’une demande de cotisation pour des travaux importants devant être effectués incessamment. Votre vendeur devait-il vous en aviser avant la vente?
On fait nos devoirs
Toute transaction immobilière implique que celui qui achète, doit agir de façon prudente et diligente pour obtenir toute l’information utile qui lui permettra de prendre sa décision en toute connaissance de cause. En d’autres mots, il doit faire inspecter la propriété si des indices révèlent la présence potentielle de vices cachés, pour avoir l’heure juste sur l’état de la propriété. Il doit aussi s’assurer d’obtenir et de prendre connaissance, pour les trois années précédant l’achat, de tous les documents pertinents concernant le passé de la copropriété, soit la déclaration de copropriété, le règlement de l’immeuble, les états financiers, pour connaître les charges de l’immeuble, et les procès verbaux des assemblées des copropriétaires. Tout rapport d’expert, toute correspondance et toute opinion d’un professionnel dont font état les procès-verbaux devraient également être consultés. L’acheteur devrait aussi s’informer de la valeur versée au fonds de prévoyance, puisque celui-ci lui restera acquis pour toute quote-part à être versée ultérieurement.
L’obligation de s’informer qui incombe à l’acheteur a comme corollaire l’obligation pour le vendeur de transmettre à l’acheteur l’information la plus complète qui soit quant à l’état de la copropriété. Finalement, le but de cet échange d’information est d’éviter les mauvaises surprises.
Les tribunaux
La jurisprudence en matière de réclamation de dommages découlant d’une demande de cotisation imprévue tend à condamner le vendeur lorsque ses représentations à l’acheteur quant aux charges à venir sont erronées ou incomplètes. Le fait de taire certaines informations pertinentes a la même conséquence que de rassurer l’acheteur par des représentations inexactes. Ainsi, lorsque le vendeur a eu connaissance de discussions quant aux charges à venir, bien qu’aucune décision n’ait encore été prise par les copropriétaires, il devrait en aviser l’acheteur. De son côté, l’acheteur qui ne s’informe pas avec diligence, voit sa réclamation rejetée. Cependant, une condamnation ne devrait pas enrichir l’acheteur. Une dépréciation sera donc considérée par la Cour, si les travaux effectués ont apporté une plus-value à l’immeuble.
La responsabilité des agents d’immeubles
Les agents immobiliers ont une obligation d’information prévue à leurs règles de déontologie. De plus, lors d’une transaction immobilière ils sont souvent chargés de faire le lien entre les parties impliquées, ce qui a pour conséquence de faire reposer sur leurs épaules une partie de la responsabilité incombant à l’acheteur et au vendeur. Pour éviter toute poursuite, il serait sage d’inclure comme condition à toute promesse d’achat, l’obtention des documents ci-avant mentionnés. Aussi, l’agent devrait conserver la preuve de la demande et de la transmission de ces documents du vendeur à l’acheteur.
Pensée de la semaine:
[Maxime romaine]
Le droit n’est pas au service de ceux qui dorment!
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L’achat d’un terrain ou d’un immeuble sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur peut causer bien des maux de tête puisqu’ un acheteur qui achète à ses risques et périls ne peut plus invoquer la garantie. Le vendeur qui veut exclure la garantie doit cependant agir de bonne foi et ne doit pas […]
