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25 août 2011 Vol. 6 No. 67

Bail commercial : La clause de transfert des réparations au locataire, un procédé pouvant s’avérer risqué !

Auteur : L'équipe

Les baux commerciaux contiennent souvent une clause par laquelle le locataire s’engage à effectuer, à ses frais, toutes les réparations pouvant s’avérer nécessaires sur l’immeuble en cours de bail. Une telle clause, valide a priori, ne peut cependant pas aller jusqu’à priver le locataire de ses droits fondamentaux.

Une clause type de transfert de toutes les réparations au locataire est habituellement rédigée en ces termes :

– Toutes les réparations, quelles qu’elles soient, devant être effectuées sur l’immeuble en cours de bail devront être faites par le locataire qui en sera le seul responsable et qui en défraiera seul tous les coûts.

Dispositions supplétives

À cet égard, rappelons d’abord que, selon les dispositions du Code civil relatives au bail commercial, une telle clause apparaît à prime abord tout à fait valide et légale.

En effet, il faut se rappeler que les dispositions concernées sont dites ‘supplétives’, savoir qu’elles n’ont été édictées par le législateur que pour pallier les situations où les parties à un bail auraient omis un élément essentiel dans leur contrat.

Position de la jurisprudence

Toutefois, quoique la jurisprudence reconnaisse en général la validité d’une clause de transfert des réparations au locataire, elle le fait à la condition expresse qu’une telle clause n’ait pas pour effet de vider le bail de son essence.

Le Code civil définit en effet le bail comme étant le contrat par lequel une personne, le locateur, procure la jouissance d’un bien meuble ou immeuble à une autre personne, le locataire, moyennant le paiement d’un loyer.

À cet égard, on peut prendre l’exemple où un immeuble deviendrait insalubre ou inutilisable par le locataire en raison d’importantes réparations rendues nécessaires sur l’immeuble. Dans une telle situation, on pourrait affirmer que le locateur ne procure plus la jouissance de l’immeuble au locataire conformément au bail. Dans un tel cas, la clause concernée risquerait alors d’être jugée invalide par un tribunal.

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Par Raymond A. Daoust
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