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L'importance d'évaluer les risques juridiques et financiers reliés à la prescription acquisitive en matière immobilière

04 juillet 2018 | Vol. 11 No. 22

La prescription acquisitive permet notamment à une personne (ci-après désignée « possesseur ») généralement sans titre valide[1] en vertu du régime de la publicité foncière d’acquérir un droit de propriété sur un immeuble qui est la « propriété » d’une autre personne selon les titres publiés au registre foncier (ci-après désignée « propriétaire en titre »).

 

Le possesseur doit avoir une possession conforme aux conditions établies au Code civil du Québec. Entre autres, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque pendant une période continue de dix (10) ans. Il n'est pas nécessaire que le possesseur détienne un titre ou ignore de bonne foi ne pas être propriétaire de l’immeuble qu’il occupe aux fins de bénéficier de la prescription décennale.


La tolérance par le propriétaire en titre d’un immeuble de l’usage d’une portion de son immeuble par une tierce personne (par exemple, son voisin) pourrait empêcher celle-ci de remplir les conditions requises pour acquérir ladite portion par prescription acquisitive. Le propriétaire d’un immeuble serait bien avisé, afin de se prémunir d’une preuve en cas de litige, de conclure une entente écrite de « tolérance » si elle souhaite permettre à une tierce partie de poursuivre ledit usage.


Peuvent constituer des cas de prescription acquisitive, selon les cas d’espèce, par exemple :

  • une personne agissant comme le véritable propriétaire d’un boisé et qui a procédé à des activités de nettoyage et d'abattage d'arbres dans ledit boisé ;
  • empiètement et usage par un voisin d’un enclos à chien et d’une remise.

 

Le possesseur pourra instituer en Cour supérieure une demande en reconnaissance de son droit de propriété (en prescription acquisitive d’un immeuble) en vue de publier un jugement final au registre foncier pour régulariser les titres et permettre au possesseur d’obtenir un titre de propriété officiel. Cependant, la réalisation de la prescription ne dépend pas d’un jugement, mais seulement d’une possession conforme aux conditions établies au Code civil du Québec.

Le propriétaire en titre d’un l’immeuble dispose de recours pour faire cesser toute occupation illégale de son immeuble par un possesseur qui n’a pas encore rencontré les conditions de la prescription acquisitive. Notamment, si le possesseur a un recours bien fondé en prescription acquisitive, le propriétaire en titre pourrait avoir des recours contre son vendeur, par exemple, en réduction du prix de vente et/ou en annulation de la vente et/ou en dommages et intérêts.

Advenant la découverte d’une situation à risque de prescription acquisitive ou en cas de litige en semblable matière, nous vous invitons à consulter nos professionnels.

 


[1] Dans certains cas, le tiers qui invoque possession peut détenir un titre, par exemple, dans une situation où il y a ambiguïté des titres entre différentes personnes ou que deux titres détenus par deux personnes différentes visent le même immeuble.

 


Pensée de la semaine :

Les lois inutiles affaiblissent les lois nécessaires. [Montesquieu]