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L'hypothèque légale: Ils n'en mouraient pas tous, mais tous en étaient frappés

06 décembre 2012 | Vol. 7 No. 24

Cette célèbre citation de Jean de La Fontaine peut servir à rappeler qu’un mal bien réel finit par affliger un jour ou l’autre tout entrepreneur de la construction : celui de ne pas protéger adéquatement son hypothèque légale de la construction. Lorsque la situation se produit, certains entrepreneurs en font l’expérience à leurs frais et dépens.

Avez-vous dénoncé votre contrat au propriétaire de l’immeuble?

Plusieurs entrepreneurs, qu’ils soient généraux ou spécialisés, ne contractent pas directement avec le propriétaire de l’immeuble, mais agissent plutôt comme sous-traitants d’un autre entrepreneur. Dans un tel cas, le Code civil du Québec prescrit que le sous-entrepreneur doit, avant de débuter l’exécution de ses travaux, dénoncer par écrit son contrat au propriétaire. S’il ne le fait pas, son hypothèque légale de la construction est inopérante. Il est à noter que cette situation se présente souvent. Il ne reste plus alors au sous-entrepreneur qu’une créance ordinaire beaucoup plus difficile à recouvrer de son débiteur.

Première consolation

Si un sous-entrepreneur oublie de dénoncer son contrat, mais qu’il y pense en cours d’exécution, il peut faire sa dénonciation sur-le-champ et il conservera alors son hypothèque légale de la construction pour garantir le paiement des travaux exécutés après la dénonciation écrite.

Seconde consolation

 


Les tribunaux ont décidé que seul le propriétaire peut invoquer l’absence de dénonciation par un sous-entrepreneur. En d’autres termes, si le propriétaire ne l’invoque pas, le sous-entrepreneur jouira de son hypothèque légale et les autres créanciers de la construction ne pourront pas s’opposer à ce que le sous-entrepreneur défaillant soit payé au même rang qu’eux.

Avez-vous inscrit votre hypothèque légale dans les 30 jours de la fin des travaux?

C’est le second exemple du mal réel qui peut frapper un entrepreneur de construction : ne pas avoir publié au registre foncier un avis de conservation de son hypothèque légale de la construction dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux, comme l’exige le Code civil. Son hypothèque est alors éteinte. Il ne reste également à cet entrepreneur qu’une créance ordinaire.

 

Fin réelle des travaux ?

 

Chaque situation doit être examinée à son mérite avant de décider qu’une hypothèque légale de la construction est éteinte pour absence d’inscription dans les 30 jours. Tel est le cas d’un entrepreneur à qui l’on avait affirmé que son hypothèque était éteinte parce que l’architecte du projet avait signé, plus de 40 jours auparavant, une attestation d’achèvement substantiel des travaux. Une visite des lieux avec la prise d’une douzaine de photos ont démontré que la fin complète des travaux n’était pas survenue. L’inscription ultérieure de son hypothèque lui a valu le paiement intégral de sa créance.

 

Un peu de philosophie avec ça?

 

La citation de Jean de La Fontaine se retrouve dans une fable qui se termine ainsi :

« Selon que vous serez puissant ou misérable, les jugements de cour vous rendront blanc ou noir.»

 

Procédant par analogie, nous pourrions affirmer :

« Selon que vous serez diligent ou négligent pour votre hypothèque légale, vous serez ou non payé en priorité.»


 

À lire, prochain Partenaires :

Hypothèque légale : l'importance de la plus value

Par Équipe Crochetière, Pétrin



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[Antoine de St-Exupéry]