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Une modification de vos unités en construction pourrait entraîner la résolution de votre contrat préliminaire, pensez-y !

27 avril 2012 | Vol. 6 No. 94

La Cour d’appel du Québec vient de rendre une décision importante qui pourrait vous amener à changer votre façon de faire.

Les faits 

Une entreprise de construction signe un contrat préliminaire d’achat avec un promettant-acheteur (l’acheteur).  Ce dernier apprend que la livraison de son unité sera retardée en raison du fait que l’entrepreneur est dans l’attente d’une autorisation afin de construire des étages supplémentaires. Il apprend officiellement au cours du mois de mai que 4 étages supplémentaires seront construits.

Au cours du mois de juin, l’acheteur fait plusieurs visites afin de rencontrer les sous-traitants de l’entrepreneur pour finaliser ses choix relatifs aux plans de cuisine et salle de bains.  Au cours d’une de ces visites, il se rend au 20e étage  afin de voir ce qu’allait devenir son unité et réalise alors que l'espace utile dans son unité sera moindre (100 pieds carrés sur  2859 pieds carrés) et que surtout, la terrasse de son unité ne sera plus à ciel ouvert mais plutôt recouverte par un balcon.

À la fin juin, il paraphe le plan de son unité mais envoie le jour même une lettre à l’entrepreneur pour l’aviser qu’il ne peut accepter le plan paraphé vu qu’après coup, il a constaté des erreurs quant aux portes de son unité. Il demande une rectification le plus tôt possible.

Plus de trois semaines après avoir paraphé ledit plan, soit le 21 juillet, par l’entremise de son avocat, il informe l’entrepreneur qu’il désire se retirer du contrat préliminaire puisque entre autres, il n’existe plus de terrasse telle que originalement planifiée, mais plutôt un balconquiest recouvert par un autre balcon qui lui enlève beaucoup d’éclairage.

Les modifications au contrat

Avant de signer le contrat préliminaire, le promettant-acheteur avait obtenu une brochure contenant une illustration graphique de l’immeuble démontrant une terrasse en saillie. Or, ce qui a été bâti ne comporte plus de terrasse en saillie. De plus, une différence de superficie de l’unité d’environ 3 % fut démontrée.

La Cour d’Appel est d’avis que les modifications apportés à l’unité  de l’acheteur n’étaient pas simplement cosmétiques mais touchaient à une considération principale. En d’autres mots, l’objet du contrat de vente à intervenir n’était pas conforme au contrat préliminaire à la suite d’une réduction de superficie d’environ 100 pieds carrés et du remplacement de la terrasse par un balcon recouvert, deux modifications auxquelles l’appelante n’a jamais consenti. Ainsi, ces modifications effectuées unilatéralement par l’entrepreneur étaient substantielles et justifiaient le droit à la résolution du contrat avec remise des dépôts.

Attention aux modifications

Sans faire une analyse critique de cette décision, nous tenons tout de même à vous mettre en garde contre les modifications à vos contrats préliminaires. Le Cour d’Appel aurait pu se questionner sur le fait que la problématique du balcon/terrasse n'ait été soulevée qu'à l'occasion de la lettre du 21 juillet et jamais auparavant. La preuve démontrait pourtant que l’acheteur était au courant de ces modifications au cours du mois de juin et avait paraphé le plan de son unité le 28 juin.

Soyez donc vigilent. Le paraphe du plan d’une unité peut s’avérer insuffisant lorsque les modifications touchent une considération principale.



Une invitation de l'APCHQ Montréal-Métropolitain

Forum Enjeux 2012

Mardi le 8 mai 2012, de 8h30 à 16h

Pour plus d'information : http://inscriptions.apchqmontreal.ca/forumenjeux/