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La résolution de la vente d'un immeuble et le principe de la stabilité des transactions immobilières

06 avril 2011 | Vol. 6 No. 51
par: L'équipe

Si l’acheteur est en défaut d’exécuter l’une de ses obligations, le vendeur d’un immeuble peut demander la résolution de la vente, à la condition cependant que le contrat de vente contienne une clause à cet effet.

Le vendeur de l’immeuble dispose alors d’un délai de cinq ans pour exercer son droit de résolution. Par ailleurs, si l’acheteur a déjà acquitté la moitié ou plus de sa dette au moment de l’exercice du recours du vendeur, celui-ci devra demander l’autorisation de la Cour pour obtenir la résolution.

Nature du délai de 5 ans

Mais qu’en est-il de la nature de ce délai de cinq ans accordé par la loi ?  Est-ce un délai de prescription ou un délai de déchéance ? Il y a en effet toute une différence entre les deux en ce qui a trait aux conséquences juridiques. La Cour d’appel vient de se pencher sur la question dans un arrêt rendu il y a quelques semaines.

Pour la Cour d’appel, il s’agit en fait d’un délai de déchéance (appelé également délai préfix ou délai de forclusion). Selon la Cour, le législateur a ainsi imposé un terme maximal au nom du principe de la stabilité des transactions immobilières. Dans cette optique, il ne pouvait être question pour le législateur de permettre de résoudre une transaction immobilière au-delà d’une période de cinq ans.

Conséquences de cette qualification

La qualification de ce délai de cinq ans comme délai de déchéance comporte diverses conséquences :

1)    C’est un délai qui ne peut être interrompu, comme c’est le cas pour la prescription.

2)    Un juge n’a pas le pouvoir de suspendre ou d’interrompre un tel délai au nom de la justice, de l’équité ou autrement.

3)    Un juge qui constate qu’un délai de déchéance est écoulé a l’obligation de déclarer d’office la déchéance du droit concerné, même si les parties à un litige ne l’invoquent pas.

Résolution de la vente : conclusion

Le recours d’un vendeur en résolution de la vente d’un immeuble qui serait exercé plus de cinq ans après la vente serait affecté d’un vice fatal et serait voué à l’échec.


 

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