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Hypothèque légale ... Attention aux locataires!

15 septembre 2010 | Vol. 6 No. 30
par: L'équipe

Vous avez effectué des travaux de construction pour un client qui est locataire. N’ayant pas été payé et vos travaux étant terminés depuis une vingtaine de jours, vous inscrivez une hypothèque légale de la construction. Pouvez-vous procéder de la sorte ?

En principe non

!

La Cour Suprême a décidé, il y a plus de vingt ans, que les travaux effectués à la demande du locataire ne peuvent faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction, et ce, même si ces derniers sont effectués à la connaissance et avec l’approbation du propriétaire.

Exceptions

Cependant, il sera possible de considérer que les travaux demandés par un locataire sont exécutés à la demande du propriétaire, s’il existe un contrat de construction entre eux. Afin d’engager la responsabilité du propriétaire, ce contrat devra définir avec précision la nature des travaux et permettre aisément d’en établir les coûts. Ce contrat peut être inclus au bail ou encore faire l’objet d’un document distinct.
Jusqu’à tout récemment, cette exception était la seule connue. Cependant, la Cour supérieure dans un récent jugement a ajouté une seconde exception pour les cas où il est établi que les personnes qui contrôlent le locataire sont les mêmes que celles qui contrôlent le propriétaire. Cependant, pour que cette seconde exception trouve application, la Cour mentionne que l’entrepreneur devra démontrer que ces personnes ont volontairement utilisé deux compagnies distinctes uniquement pour empêcher que des tiers puissent faire valoir leurs droits sur l’immeuble.

Quoi faire alors ?

La prudence est donc de mise lorsque des travaux vous sont demandés par un locataire. Idéalement, avant d’accepter un tel mandat vous devriez vous assurer de la solvabilité de ce dernier. S’il vous informe que les travaux demandés font suite à un contrat de construction avec le propriétaire, vous devriez alors en demander un exemplaire. De cette façon, en dénonçant votre contrat au propriétaire, vous pourrez publier une hypothèque légale de la construction. Puisqu’il peut s’avérer difficile d’obtenir un tel document, dans le doute, nous vous conseillons de publier une hypothèque légale. Il appartiendra alors au propriétaire de démontrer qu’aucun contrat de construction n’existait.

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