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« Taxes de secteur » : Vérifiez pour mieux informer !

13 janvier 2010 | Vol.6 No.1
par: L'équipe

Les municipalités ont le pouvoir d’adopter divers règlements afin de financer et de réaliser certains travaux qu’elles entreprennent dans le cadre du développement de leur territoire. La plupart du temps, le financement relié à de tels travaux fera l’objet subséquemment d’une taxation spéciale imposée par la municipalité.

Ces taxes dites « Taxe spéciale pour améliorations locales » ou « Taxe de secteur », sont des taxes immobilières imposées afin de payer certaines améliorations dans un secteur donné et circonscrit, tant au niveau des infrastructures que des services offerts. La plupart du temps, une telle taxe est imposée après que les travaux autorisés par le règlement désormais en vigueur, aient été en grande partie réalisés; cela permet d’en déterminer le montant.
Le processus précité s’échelonne souvent sur une longue période, voire des années. 
Problématique : Qu’en est-il de la responsabilité de l’entrepreneur qui construit et vend un immeuble avant que la taxe de secteur soit imposée, alors que le règlement l’autorisant est en vigueur ?
L’acheteur qui reçoit le compte pour cette taxe spéciale a t-il un recours contre son vendeur ?
À cet effet, la jurisprudence précise qu’une taxe spéciale pour améliorations locales ne constitue pas un droit ou une charge grevant un immeuble, tant que son montant n’est pas devenu certain, déterminé et définitif. Elle est censée être imposée non pas à compter de l’adoption du règlement, mais uniquement à partir de la mise en vigueur du rôle de cotisation. Conséquemment, le vendeur n’est garant que des taxes qui étaient exigibles lors de la vente, même si le règlement imposant la taxe de secteur était en vigueur au moment de la vente.
Cependant, de récents jugements apportent quelques nuances à cette notion. Ainsi, le vendeur doit dénoncer à son acheteur, préalablement à la vente, le fait qu’une taxe de secteur viendra probablement affecter l’immeuble dans les mois ou années qui suivent la vente.
Ces décisions appliquent le principe selon lequel le vendeur doit dénoncer « tout facteur se rapportant à l'immeuble, susceptible d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses ».
La conséquence pécuniaire pour les nouveaux propriétaires de l’imposition de ladite taxe après leur achat est considérée comme une dépense liée à l'immeuble, et ce, même si le montant exact de cette taxe était inconnu du vendeur au moment de la vente.
Les tribunaux ont également énoncé que lorsque des municipalités imposent des taxes d’améliorations locales, le vendeur est présumé connaître son existence et sa portée, surtout si ce dernier est un entrepreneur ou un promoteur œuvrant dans le développement résidentiel et donc, habitué à de telles pratiques. Par conséquent, le défaut du vendeur d’informer l’acheteur que le montant de taxe augmentera significativement en raison de l’imposition d’une taxe de secteur, peut justifier l’octroi de dommages-intérêts.
En conclusion, bien que le principe précité soit l’exception à la règle générale qui veut qu’une taxe de secteur soit la responsabilité du propriétaire de l’immeuble au moment où cette dernière est imposée, nous croyons que faire preuve de prévention en dénonçant à vos futurs acheteurs la situation quant à l’imposition éventuelle d’une taxation spéciale, est une bonne façon de vous protéger.

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Par: Jessica Tremblay

Pensée de la semaine:

La sagesse estd'être fou lorsqueles circonstancesen valentla peine.
[Jean Cocteau]