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Une donation devrait être une donation

30 septembre 2009 | Vol.5 No.35
par: L'équipe

À l’heure actuelle, nombreux sont les parents qui s’adressent à leur notaire pour obtenir des renseignements sur la cession de leur immeuble à leurs enfants au premier degré de consanguinité. Les notaires font souvent droit à ces demandes sans informer le cédant du sérieux de son geste et des graves conséquences qu’il est susceptible d’entraîner.

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À l’heure actuelle, nombreux sont les parents qui s’adressent à leur notaire pour obtenir des renseignements sur la cession de leur immeuble à leurs enfants au premier degré de consanguinité. Les notaires font souvent droit à ces demandes sans informer le cédant du sérieux de son geste et des graves conséquences qu’il est susceptible d’entraîner. 
Lorsque l’immeuble susdit n’est pas une résidence familiale, il n’y a pas automatiquement réalisation du gain en capital en ce qui a trait à la partie de l’immeuble qui ne sert pas de résidence familiale principale. Si le parent a fait l’acquisition de l’immeuble au cours des années soixante-dix, il est possible que le gain en capital soit appréciable et que le fait de l’apprendre ait l’effet d’un coup d’assommoir sur le cédant, même si ce dernier avait cristallisé(sic) son exonération des gains en capital en 1994. Ainsi, il s’avère important que le notaire conseille au cédant de consulter son comptable et de faire faire une évaluation de l’immeuble pour en obtenir la juste valeur de marché ainsi qu’une estimation de l’impôt sur les gains en capital que le cédant est tenu de payer. Le notaire doit évidemment aviser le cédant de cette conséquence. 
Il faut également éviter de faire les frais de la deuxième conséquence grave, soit celle de la double imposition. Il arrive souvent qu’à la demande du cédant, le notaire fait non pas une donation mais une vente au prix de soit 1,00 $, d’une autre contrepartie de valeur, ou des deux. Il s’agit alors en réalité d’une donation simulée. Le notaire doit toutefois être très conscient et bien s’informer des répercussions fiscales d’une telle transaction prévues dans la Loi sur les impôts. Il est prévu dans cette loi que la transmission faite à ce propos permet au cessionnaire d’acquérir l’immeuble au prix de 1,00 $ auquel s’ajoute la valeur, quelle qu’elle soit, des autres contreparties dont les parties peuvent faire la preuve. Le cédant est alors réputé avoir vendu en considération de la juste valeur marchande et il est tenu de payer de l’impôt sur tout gain en capital découlant de cette vente.
Ensuite, lorsque le cessionnaire vend l’immeuble, le prix de base rajusté n’est pas la juste valeur marchande que le cédant est réputé avoir transmis mais plutôt 1,00 $ auquel s’ajoute la valeur, quelle qu’elle soit, des autres contreparties. Donc, en réalité, l’impôt sur les gains en capital est prélevé de nouveau sur les montants sur lesquels le premier cédant a été imposé. Voici un exemple : un immeuble à revenu est acheté et payé 100 000,00 $ en 1978. Aujourd’hui, la juste valeur marchande en est de 400 000,00 $ et le cédant n’a jamais cristallisé(sic) son exonération des gains en capital en 1994.
Lorsque ce cédant transmet l’immeuble gratuitement à ses enfants par certificat de donation, les capitaux ainsi générés sont de 300 000,00 $ imposables à 50% du fait qu’en vertu du droit fiscal, le cédant est réputé avoir disposé de cet immeuble pour un montant de 400 000,00 $. Parallèlement, le prix de base rajusté du cessionnaire est de 400 000,00 $. Ainsi, si le cessionnaire transmet l’immeuble, il sera imposé sur les gains réalisés en sus de ces 400 000,00 $. Si, dans ce même exemple, le notaire fait une vente au prix de 1,00 $ et d’autres contreparties à titre onéreux qui ne peuvent être quantifiées, le cédant sera, aux fins de l’impôt, réputé avoir disposé de son immeuble au prix de 400 000,00 $ et devra par conséquent payer de l’impôt, le cessionnaire étant réputé avoir acheté l’immeuble au prix de 1,00 $. Dans ce scénario, lorsque le cessionnaire revendra l’immeuble, son prix de base rajusté sera réputé être de 1,00 $ et il aura à payer de l’impôt sur les gains en capital sur tous les montants en sus du 1,00 $ et ainsi payer de nouveau sur les mêmes 400 000,00 $, au moins.   
Le message évident véhiculé dans ce scénario est le suivant : si vous transmettez un immeuble à vos enfants ou à vos petits-enfants et qu’aucun échange d’argent n’est effectué, procédez tout simplement par voie de certificat de donation et non par voie de vente, et ne le faites qu’après que le cédant ait déterminé le montant des impôts qu’il aura à payer et qu’il s’en soit dit satisfait. La vente faite en lieu et place d’une donation lorsqu’effectivement l’intention était, ou aurait dû être, de faire une donation, est susceptible d’entraîner des conséquences et une responsabilité indésirables. Avis aux notaires, au cédant et au cessionnaire, prenez garde !

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Un esprit qui, jour après jour, relève les bons défis et choisit les bonnes batailles reste serein et grandit sainement.
[Daniel Desbiens (1954)]